2022年高级经济师《建筑与房地产经济》高频考点:土地増值税

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来源: 更新时间: 2022-05-31 09:29:41 浏览: 评论: 0

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

　　2022年高级经济师《建筑与房地产经济》高频考点:土地増值税

　　(—)纳税人

　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

　　(二)纳税对象

　　土地增值税的纳税对象为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

　　(1) 转让的土地使用权是否为国家所有。

　　(2) 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

　　(3) 转让房地产是否取得收入。

　　(三)计税依据

　　土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

　　所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

　　(1) 取得土地使用权支付的金额：①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;以其他方式取得的，为支付的土地出让金;②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　(2) 房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(3) 房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按下列标准扣除：①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本” 金额之和的 10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时使用上述两种办法。

　　(4) 与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：增值税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

　　(5) 其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计 20%的扣除。

　　加计扣除费用= ( 取得土地麵权支付的金额+ 房地产开发成本) x 20%(511)

　　(6) 旧房及建筑物的评估价格。评估价格指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款+

　　按国家规定缴纳的费用+转让环节缴纳的税金　(512 )

　　(四)税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率，土地増值税税率见表 52。

　　表 52 土地增值税税率表

　　(五)应纳税额

　　土地增值税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)(513)

　　= 增值额 × 适用税率扣除项目金额 x 速算扣除系数　(514)

　　(六)税收优惠

　　土地增值额=转让收入扣除项目金额

　　(1) 纳税人建造的普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额 20%的，就其全部增值额计税。

　　(2) 对个人转让房地产的，凡居住满 5 年及以上的，免征土地增值税;满 3 年但未满 5 年的，减半征收;未满 3 年的，不实行优惠。

　　(3) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　(4)1994 年 1 月 1 日前签订的房地产转让合同，无论房地产最终在何时转让，均免征土地增值税。

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